导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国房地产市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人(rén)均(jūn)一间(jiān)房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大(dà)于1同样不意味着中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城(chéng)镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的(de)数据，我们根(gēn)据商品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需求。全(quán)国总(zǒng)人(rén)口的近三成都是流动鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救人口，流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外(wài)的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍(réng)有四(sì)大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来(lái)新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求(qiú)有望(wàng)持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国(guó)家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存(cún)在不(bù)足，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么当(dāng)下(xià)房(fáng)地产(chǎn)大分化(huà)时(shí)代已至(zhì)，大分化时代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露(lù)全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量(liàng)突(tū)然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不(bù)禁担心，中国(guó)的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子(zi)是否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来房地产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查(chá)工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算(suàn)的(de)城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐全的(de)住(zhù)宅才(cái)是(shì)城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的(de)测算思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类是(shì)商品住宅，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前(qián)缺(quē)乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一(yī)是每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数(shù)（统(tǒng)计局(jú)）；二(èr)是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数据）鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算(suàn)得到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算(suàn)得到中国存量(liàng)房地产套(tào)数，并进一步(bù)推(tuī)算中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商(shāng)品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去(qù)除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国(guó)城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占居(jū)民(mín)所有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味(wèi)着中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来(lái)满足因人口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚(gāng)好一(yī)套房，就会造成人(rén)口净(jìng)流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京(jīng)工作的(de)流(liú)动人口(kǒu)在(zài)老(lǎo)家拥有住(zhù)宅(zhái)比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引打工人(rén)，但高房价(jià)迫使(shǐ)打(dǎ)工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占据两套房，在高房价(jià)的大城市(shì)租(zū)赁一套房(fáng)，在房价(jià)较(jiào)低的县城购买一(yī)套房。所以说户(hù)均(jūn)一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题(tí)，如电(diàn)线老化(huà)、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活带来(lái)了(le)很大的(de)不(bù)便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代(dài)生(shēng)活(huó)需求，在未来大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居室和(hé)二居室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住(zhù)宅(zhái)户(hù)型更小(xiǎo)，当(dāng)然(rán)这(zhè)与城市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市(shì)将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大(dà)。但若去(qù)除公摊(tān)面(miàn)积后，中国(guó)的人(rén)均(jūn)可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房。即(jí)便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城(chéng)镇户均(jūn)人口规(guī)模为(wèi)2.62人(rén)/户(hù)，一(yī)人(rén)户、二(èr)人(rén)户的(de)占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会因户均人(rén)口规模(mó)的(de)缩小(xiǎo)而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资(zī)源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势(shì)必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增长主要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性(xìng)需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新(xīn)增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用房(fáng)和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积(jī)还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居(jū)生(shēng)活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭希(xī)望提高生活(huó)品(pǐn)质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较其(qí)他国家(jiā)依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来(lái)将是住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差(chà)异，优(yōu)质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)实际值可(kě)能偏低(dī)，其(qí)增速可能超预期。

未经允许不得转载：腾众软件科技有限公司 鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救