近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通过观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不(bù)再产生现金收益，特许经营权(quán)分红(hóng)目前已包含了利(lì)润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类(lèi)型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额占(zhàn)可(kě)供分配金额比例(lì)平均(jūn)为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来(lái)源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化(huà)。基(jī)金份额(é)二级(jí)市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况及市场(chǎng)因素的(de)综合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红预(yù)期(qī)则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募(mù)集(jí)材料(liào)和信息披露(lù)文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情况，可以分析(xī)基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参(cān)考价(jià)值。”中金基金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营高级(jí)副(fù)总监李华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合(hé)并后基金(jīn)年度(dù)可分配金额(é)以现金形式分配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分(fēn)红类(lèi)似于债券派息，但不(bù)等同(tóng)于(yú)债券的(de)固(gù)定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资(zī)者的(de)角度来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的(de)配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机(jī)构投(tóu)资(zī)者(zhě)公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对(duì)高的收(shōu)益(yì)性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债(zhài)券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏(hóng)观经济的(de)影响，可分配金额完成率不(bù)达(dá)预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的(de)价(jià)格波动受多(duō)重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营(yíng)业绩相中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家(xiāng)对经济活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将对基金(jīn)份额(é)的(de)开盘指导(dǎo)价做调(diào)减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据单位基金(jīn)份额(é)的分红(hóng)金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额(é)净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前(qián)后均可(kě)以获得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可(kě)增强(qiáng)投资者(zhě)中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家长期投资的信心，同时需(xū)结(jié)合持有产品的特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动(dòng)对(duì)整(zhěng)体收益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红(hóng)前提是本金之(zhī)上的增值部(bù)分不同(tóng)，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是(shì)本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基(jī)金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同(tóng)年限到期后(hòu)基(jī)金(jīn)价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权(quán)类(lèi)产品(pǐn)的(de)收(shōu)益(yì)主要包括每年的现金(jīn)分(fēn)红(hóng)及资产增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营类产品的(de)收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目(mù)每年的现金(jīn)分红(hóng)。其(qí)中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分红包(bāo)括了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从(cóng)细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而(ér)产权类的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品的(de)二级市场价(jià)格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)认(rèn)为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收益(yì)，因(yīn)此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确(què)。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余(yú)经(jīng)营(yíng)期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具(jù)备(bèi)更高的分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回(huí)本金(jīn)并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派(pài)金额(é)包含了投资本(běn)金，在不(bù)进行(xíng)扩(kuò)募(mù)的情况下，基金(jīn)份额单(dān)价(jià)随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自(zì)项目(mù)剩余(yú)期限产生的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后(hòu)通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反(fǎn)映在基(jī)础(chǔ)资(zī)产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披(pī)露(lù)的经营(yíng)活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业经中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活(huó)动产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的(de)资产可(kě)以更多关(guān)注(zhù)内部收益率的高低，对产权(quán)类的(de)资产更多关注分(fēn)派率(lǜ)高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的(de)经营净现(xiàn)金流(liú)，所(suǒ)以底层资产运营情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报(bào)，投资者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力等(děng)多(duō)重因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于(yú)分红交易(yì)带(dài)来的(de)短期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑(chēng)、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的可供分配(pèi)金(jīn)额预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额与(yǔ)募集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也称。

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